Почему продают работающий отель?
Причину продажи брокер расскажет на первом звонке. Наша задача - убедиться, что за ней нет скрытых проблем: долгов, споров, претензий к зданию или к работе отеля. Это проверяем по документам до аванса.
Продаётся работающий отельЗамоскворечье · «Новокузнецкая»
Готовый мини-отель на 16 номеров в особняке на Пятницкой - бизнес вместо стройки
Для тех, кто хочет перевести капитал из вкладов в доходный актив в центре Москвы. Номера, ресепшен и лобби уже работают. До аванса проверим документы и реальные цифры отеля - вместе с Антоном Ахсалбой, он 20 лет руководил гостиничным бизнесом.
165 млн ₽
323,4 м² · 510 204 ₽ за м²
- Отель работает - не нужно запускать с нуля
- Без обременений, по данным собственника
- Цифры отеля и документы - до аванса
Я инвесторищу доходный актив
Я в гостиничном бизнесерасширяю номерной фонд
Ищу особняк для себядом или офис в центре
Просмотр бесплатный и без обязательств. Брокер САП перезвонит в течение 30 минут в рабочее время.
- Год постройки
- 1886
- Общая площадь
- 323,4 м²
- Номеров
- 16 в отеле
- Уровни
- 2 этажа + мансарда и подвал
- Капремонт
- 1997
- Метро «Новокузнецкая»
- рядом
С чем приходят к такому объекту
Узнаёте свою ситуацию?
Выберите ближайшую - на первом звонке брокер начнёт с вашей задачи, а не с презентации здания.
-
«Капитал лежит на вкладе, а ставки падают»
С лета 2025 года ключевая ставка снизилась с 21% до 14% - вклады приносят всё меньше. Хочется, чтобы деньги работали в реальном активе.
Что даёт этот объект: здание целиком в историческом центре и отель, который зарабатывает на туристах. Посчитайте доход на своих допущениях.
Посчитать доход отеля -
«Квартиры под сдачу - много хлопот, мало денег»
Жильцы, ремонты, простои между арендаторами. Несколько квартир - это несколько отдельных проблем, а доход всё равно небольшой.
Что даёт этот объект: один адрес, 16 номеров и работающая модель отеля. Управлять можно самому или передать управляющей компании - обсудим варианты.
Обсудить, кто будет управлять -
«Открыть отель с нуля - это годы»
Найти здание в центре, оформить назначение, сделать ремонт, пройти классификацию, набрать персонал. Деньги заморожены, пока нет первых гостей.
Что даёт этот объект: номера, ресепшен и лобби уже есть, отель принимает гостей. Покупаете работающую модель, а не стройку.
Получить планы и цифры отеля -
«Боюсь купить здание с проблемами»
Долги и аресты, споры собственников, статус памятника, незаконные перепланировки, земля под зданием, проход через чужую арку. Ошибка стоит дороже самого здания.
Что сделаем: юрист САП проверит документы и продавца до аванса, расчёты - через аккредитив или эскроу. Деньги уходят продавцу только после регистрации.
Посмотреть, что проверим -
«Не верю красивой доходности продавца»
Загрузка «под 90%», расходы «копеечные» - в презентациях отели всегда выглядят лучше, чем в отчётах.
Что сделаем: Антон Ахсалба, 20 лет в управлении гостиничным бизнесом, разберёт с вами загрузку, средний чек и расходы и сверит их с документами.
Разобрать отель с экспертом -
«В центре - только квартиры в подъездах»
Хочется своего дома в старой Москве: свой вход, свой двор, никаких соседей за стеной. Или офиса, который не выглядит как этаж бизнес-центра.
Что даёт этот объект: отдельный дом 1886 года на 323,4 м², вход через арку с Пятницкой, свободная планировка под резиденцию или офис.
Посмотреть особняк вживую
Отель покупают не по фотографиям. Поэтому с вами - гостиничный эксперт и юрист
Агентство САП ведёт эту продажу. Мы не просто показываем здание: до аванса вы будете понимать, как отель зарабатывает и что вы покупаете по документам.
- Разбор цифр отелязагрузка, средний чек, сезонность, расходы - и сверка с документами, а не с презентацией
- Проверка до авансаправо собственности, назначение помещений, земля, долги и споры продавца
- Безопасные расчётыаккредитив или эскроу: продавец получает деньги после регистрации права
- Сделка под ключот первого звонка до перехода права в Росреестре и акта передачи
Почему сейчас
Вклады приносят всё меньше, а туристов в Москве - всё больше
Ключевая ставка с лета 2025 года снизилась на треть, и доход по вкладам падает вслед за ней. А турпоток Москвы второй год подряд обновляет рекорд: мэр Сергей Собянин называет туризм одним из приоритетов города, с 2021 года действует программа поддержки гостиниц. Отель в историческом центре, рядом с Третьяковкой и Кремлём, зарабатывает на этом спросе.
Сравнить отель со вкладом на звонке- 21% → 14%
- ключевая ставка Банка России: июнь 2025 → июль 2026, сохранена 23 октября 2026 года
- ~26,5 млн
- туристов в 2025 году - предварительная оценка мэра Москвы, рекорд для города
- 26 млн
- туристов в 2024 году - предыдущий рекорд
Честно о льготах. С 2021 года действует городская программа поддержки создания новых гостиниц. Её меры - льготная аренда «1 рубль за 1 м²» и льготы по платежам за землю - рассчитаны на городские здания в аренде и на новые гостиницы от 3 000 м². На частный особняк они напрямую не распространяются. Но спрос, ради которого город их ввёл, работает и на ваш отель. Какие меры поддержки применимы к вашему проекту, разберём на консультации.
Источники: Российская газета, 30.12.2025 · M24, 03.03.2025 · mos.ru, 29.12.2021 · Банкирос, 23.10.2026
Номера, ресепшен и двор
Отель работает: номера с мебелью, ресепшен, лобби и коридоры с росписью старой Москвы. Снято как есть, без постановки.
1 / 9
Отделке нужен косметический ремонт - покажем всё честно на просмотре.
Посмотреть номера вживуюОбход: вход с улицы, двор, ресепшен, лестница и коридоры с номерами. 45 секунд, без звука.
Видеообход, фото и планы БТИ
Фасад, двор, номера, коридоры и поэтажные планы - подвал, 1 и 2 этажи, мансарда. Посмотрите заранее, чтобы на просмотре тратить время на вопросы.
Дом 1886 года · Замоскворечье
Отдельный особняк в старой Москве - целиком ваш.
Вход через арку с первой линии Пятницкой: улица рядом, а во дворе тихо. Гостям отеля - атмосфера старого города, владельцу - здание целиком.
Сколько может приносить отель
Поставьте свои допущения: среднюю цену номера за ночь и загрузку. Расчёт покажет выручку 16 номеров, доход после операционных расходов и за сколько лет он сравняется с ценой особняка.
Это пример на ваших цифрах, а не данные текущего отеля. Упрощённо: без налогов, индексации цен и вложений в ремонт. Фактические показатели отеля запросите у брокера - их проверяем по документам до аванса.
Выручка 24,5 млн ₽ в год, доход после расходов 12,3 млн ₽ - это 7,4% к цене, окупаемость около 13 лет.
Особняк при этом остаётся активом, который можно продать, заложить или перепрофилировать.
Получить фактические показатели отеляЧто известно и что проверим до аванса - чтобы вы не купили проблему
Сведения ниже предоставлены собственником. Юрист САП подтверждает каждый пункт документами до того, как вы внесёте деньги: выпиской ЕГРН, документами БТИ, договорами по отелю.
Пакет по объекту
- Показатели отеля, которые есть у собственника
- Поэтажные планы БТИ: подвал, 1 и 2 этажи, мансарда
- Перечень правоустанавливающих документов
- Что проверить по действующему отелю: классификация, договоры, персонал
- Расчёт под ваш сценарий: отель, особняк для себя или офис
Данные предоставлены собственником и подлежат проверке при подготовке сделки. Юристы САП проверяют их вместе с юристами покупателя.
- Обременения и ограниченияНет, по данным собственника
- Год постройки1886, капитальный ремонт в 1997 году
- Площадь323,4 м²
- Как используется сейчасМини-отель на 16 номеров
- ПланировкаСвободная
- Состояние отделкиТребуется косметический ремонт
- Право собственности и назначениеПроверим по выписке ЕГРН
- Статус здания и что можно менятьПроверим до аванса
- Земля под зданием и вход через аркуПроверим документы и порядок прохода
Пятницкая, Замоскворечье: исторический центр в шаговой доступности
Одна из главных улиц Замоскворечья: кафе, рестораны, храмы и особняки XIX века. Рядом станции метро «Новокузнецкая» и «Третьяковская», пешком - до Третьяковской галереи, Москвы-реки и Кремля.
- рядомметро «Новокузнецкая» и «Третьяковская»
- ~1 кмТретьяковская галерея
- ~1,5 кмКрасная площадь и Кремль
- ~1,5 кмпарк «Зарядье»
Расстояния ориентировочные, по прямой. Точное время в пути проверьте по кнопке ниже.
Москва, ул. Пятницкая, д. 22, стр. 2
Что обычно останавливает покупателя
Честные ответы на главные сомнения. Остальное разберём по телефону или на просмотре.
Не нашли свой вопрос?
Задать вопрос брокеруА если загрузка упадёт?
Гарантировать загрузку не может никто, поэтому мы не обещаем доходность. Мы показываем, на чём она держится: локация в историческом центре, рекордный турпоток Москвы, фактические показатели отеля по документам. И помним: здание в Замоскворечье остаётся вашим при любом сценарии - его можно перепрофилировать, сдать или продать.
Я не хочу сам управлять отелем
Не обязательно. Отель можно передать управляющей компании или сдать гостиничному оператору целиком. Варианты и их влияние на доход обсудим на звонке под вашу задачу.
Цена окончательная?
Цена предложения - 165 млн ₽, около 510 200 ₽ за квадратный метр. Торг и схему расчётов обсуждаем с собственником после просмотра. Брокер САП передаёт ваше предложение и аргументы к нему. Передать предложение по цене
Подходят ли городские льготы для гостиниц?
Программа поддержки гостиниц, утверждённая Сергеем Собяниным, даёт льготы на городские здания в аренде и новые гостиницы от 3 000 м². К частному особняку они напрямую не применяются. На консультации разберём, какие меры поддержки подходят вашему проекту.
Можно перестроить под себя?
Планировка свободная, есть подвал и мансарда. Что можно менять в здании 1886 года и что нужно согласовывать, юрист и ваш архитектор проверят по документам до аванса. Планы БТИ пришлём до просмотра.
Можно купить в кредит?
Покупку можно финансировать кредитом банка. Банк проверяет объект сам, поэтому документы готовим в формате, который принимают кредитные отделы. Варианты обсудим на первом звонке.
Как проходит сделка
Брокер САП ведёт сделку от первого звонка до регистрации права в Росреестре. Юрист агентства проверяет документы до аванса.
Начать с 15-минутного звонкаБрокер перезвонит в течение 30 минут в рабочее время.
Звонок брокеру
15 минут: ваша задача, сроки, способ оплаты.
Планы и документы
Поэтажные планы БТИ, перечень документов, показатели отеля по запросу.
Просмотр
Все этажи, номера, подвал и мансарда, двор и вход. Можно прийти с архитектором и юристом.
Проверка до аванса
Юрист САП проверяет право собственности, назначение помещений, землю, продавца: суды, банкротство, полномочия.
Договор и расчёты
Договор купли-продажи, безопасные расчёты через банк - аккредитив или эскроу.
Регистрация и передача
Переход права в Росреестре, акт приёма-передачи здания.
Запишитесь на просмотр - цифры отеля пришлём до встречи
Брокер САП перезвонит в течение 30 минут в рабочее время, уточнит вашу задачу и согласует просмотр. До встречи пришлём планы БТИ и подготовим показатели отеля, которые есть у собственника.
- Просмотр бесплатный и без обязательств
- Разбор цифр отеля с гостиничным экспертом
- Можно прийти с юристом, архитектором или партнёром
- 30 минутброкер перезванивает в рабочее время и уточняет задачу
- До встречипланы БТИ и перечень документов
- В выбранный деньпоказ всех этажей, номеров, подвала и мансарды
- 8 800 777 65 12бесплатно по России
- Написать в WhatsAppответим в рабочее время
- Читать разборы в Telegramканал САП о сделках с недвижимостью
- Читать канал САП в MAXmax.ru